El boleto de compraventa no legitima para iniciar una acción de reivindicación
La Cámara 5ª en lo Civil y Comercial de Córdoba -integrada por Leonardo C. González Zamar, Claudia E. Zalaza y Joaquín F. Ferrer- confirmó el rechazo de una demanda de reivindicación de inmueble interpuesta por L.A.Q. contra C.F.S. El conflicto surgió cuando Q. promovió acción reivindicatoria alegando poseer derechos sobre un inmueble con base en un boleto de compraventa. Según su argumentación, dicho instrumento le otorgaba legitimación activa para reclamar la devolución del bien en cuestión.
Sin embargo, S. impugnó esta postura señalando que el demandante no era titular del derecho real de dominio, requisito fundamental para accionar bajo esta figura legal.
El juez a quo consideró que el boleto presentado por Q. no era suficiente para demostrar la titularidad del dominio, decisión que llevó al actor a presentar un recurso de apelación. En su escrito, insistió en que el documento en cuestión legitimaba su reclamo, intentando revertir el fallo desfavorable.
Al analizar el caso, la cámara examinó la normativa aplicable y los fundamentos legales de la acción reivindicatoria, concluyendo que la misma esta acción está reservada exclusivamente para quienes ostentan el derecho real de dominio sobre un bien. Según la legislación civil, el dominio solo puede acreditarse mediante un título suficiente, como una escritura pública, lo cual no estaba presente en el caso de Q.
La alzada destacó varios aspectos clave que sustentaron su fallo. Primero, recordó que la acción reivindicatoria tiene como propósito proteger el derecho real de dominio y garantizar su ejercicio por parte de quien acredita ser titular del mismo. En este sentido, enfatizó que no se trata de una herramienta para resolver disputas sobre derechos personales, como los derivados de un boleto de compraventa.
El tribunal también subrayó que el boleto de compraventa, aunque puede ser un documento válido en el marco de relaciones contractuales, no transforma automáticamente al comprador en titular del derecho real de dominio. Para que exista un traspaso efectivo de dominio en el marco de una compraventa -se dijo-, es imprescindible la formalización mediante escritura pública e inscripción registral, conforme a las exigencias del Código Civil y Comercial (CCyC).
Posición
Además, los jueces concluyeron que Q. carecía de legitimación activa para promover la acción al no ser titular del dominio sobre el inmueble. Ésto -señalaron- limita su capacidad jurídica para reclamar el bien por esta vía procesal, ya que su posición se basaba en un derecho personal que no alcanzaba para sostener su pretensión.
Por último, la cámara enfatizó la naturaleza específica de la acción reivindicatoria, que se orienta a garantizar la restitución de un bien al verdadero titular del dominio. Esta acción no está diseñada para amparar a quienes solo poseen derechos personales sobre un inmueble, como el comprador en virtud de un boleto de compraventa. Dicho instrumento podría otorgar derechos de índole personal o, eventualmente, sustentar otras vías de reclamo, pero no tiene la entidad jurídica necesaria para fundamentar una acción de esta naturaleza.
En virtud de ello, la cámara confirmó la sentencia que rechazó la demanda de Q. poniendo fin al litigio. Los magistrados concluyeron que el actor no cumplió con los requisitos esenciales para ejercer la acción reivindicatoria, al no demostrar la titularidad del dominio sobre el bien inmueble en disputa.
Este fallo ratifica la importancia de cumplir con los requisitos legales formales en materia de transferencia de dominio de bienes inmuebles. Asimismo, destaca las diferencias fundamentales entre derechos reales y derechos personales en el marco del derecho civil, subrayando que estos últimos no son suficientes para acceder a las herramientas jurídicas destinadas a proteger la propiedad.
Límites
La sentencia establece un precedente sobre los límites del boleto de compraventa como instrumento jurídico. Si bien este documento refleja una intención de transferencia y puede ser un paso inicial en el proceso de adquisición de un inmueble, carece del peso suficiente para otorgar derechos reales sin la correspondiente escritura pública.
Este criterio busca garantizar la seguridad jurídica en las relaciones patrimoniales y en el tráfico de bienes inmuebles, asegurando que el dominio solo sea reconocido a quienes cumplen con las formalidades exigidas por la ley.
De esta manera, el caso destaca la importancia de contar con asesoramiento jurídico adecuado al momento de formalizar transacciones inmobiliarias, siendo esencial que las partes involucradas completen los pasos necesarios para garantizar la validez y la eficacia de los actos jurídicos, como la escrituración y la inscripción registral.
En definitiva, el fallo reafirma principios fundamentales del derecho civil en torno a la acción reivindicatoria y la titularidad del dominio, resaltando la trascendencia de los requisitos formales en la adquisición y defensa de derechos reales.
Autos: Q., L. A. c. S., C. F. s/ acciones posesorias/reales – reivindicación – Expediente SAC: 9585218.
Fuente: Comercio y Justicia
