MEDIDAS SOBRE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y ALQUILERES EN EL MARCO DE LA PANDEMIA COVID-19
Por Ricardo Pereira Duarte
Mediante los DNU 319/20 y 320/20, el Estado Nacional, instauró cambios temporarios sobre dos temas extendidos a lo largo y ancho del país como son los alquileres de inmuebles y los préstamos hipotecarios y prendarios, en el marco de la situación excepcional de aislamiento preventivo obligatorio dispuesto por la pandemia del COVID-19.-
La normativa, publicada el Domingo 29 de Marzo pasado, establece las medidas de emergencia que seguidamente expongo en sus principales aspectos:
DNU 319/20
Créditos hipotecarios y prendarios
Congelamiento de cuotas
Suspende por un plazo de seis (6) meses, el ajuste de cuotas de los créditos, tomando como referencia el valor del mes de marzo 2020.- Esta medida comprende los créditos hipotecarios que gravan inmuebles destinados a vivienda única, ocupados por el deudor para ese destino, o sus sucesores particulares o universales, de las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).-
Compensación de diferencias
Establece que para cancelar las diferencias entre lo que el deudor debía abonar, y lo que se pague sin ajuste, se lo hará en no menos de tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas. La primer cuota vencerá, conjuntamente con la cuota del crédito que correspondiere al mes de octubre del corriente año.
También la norma prohíbe la aplicación de intereses moratorios, compensatorios u otras penalidades previstas en el contrato.
Suspensión de ejecuciones hipotecarias
Se establece la suspensión de las ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales –incluso las que ya hubiesen sido ordenadas-, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles con las características anteriores, vivienda única usada con ese destino por el deudor o sus sucesores.-
La misma medida se establece para las ejecuciones por préstamos prendarios actualizables por UVA.-
Destaco que para el caso de los créditos prendarios, no se establece requisito alguno respecto de la naturaleza del deudor, ni tampoco que se trate de un bien único, o sobre el destino del del mismo.-
Suspensión del plazo de Prescripción – normas procesales y registrales
El decreto también involucra normas procesales y registrales estableciendo la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías y la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones.
Dispone asimismo, que por idéntico plazo, quedan suspendidos los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por UVA, afectados por la medida de emergencia.
DNU 320/20
Contratos de locación de inmuebles
Contratos comprendidos
Los contratos de locación alcanzados por las medidas son los siguientes:
• Locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, incluso en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
• Locación de inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias;
• Arrendamiento de inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y agropecuarias;
• Locaciónes cuyo locatarios sean monotributistas que destinan el inmueble a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y/o profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión;
• Locaciones cuyos locatarios sean Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, y/o Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
Excepción en caso de “locador vulnerable”
El Art. 10 de la norma excluye de la aplicación del Decreto, aquellos casos en que el locador dependa de la percepción del canon locativo para la satisfacción de sus necesidades básicas y de su grupo familiar, conviviente, debiendo acreditar dicho extremo.
Congelamiento temporario de pago mensual de alquileres
El decreto establece el congelamiento del precio de las locaciones al valor del mes de marzo de 2020, por el período de seis meses, es decir, deja sin efecto la obligatoriedad de pago de los ajustes periódicos que pudieran estar pactados.- Ello hasta el 30-09-2020.-
Compensación de diferencias
Para el pago de la diferencia que pudiera existir entre el precio de contrato y lo que efectivamente se pague de acuerdo a la normativa de emergencia, se establece un plazo no menor de tres cuotas mensuales, iguales y consecutivas, y un máximo de seis, con vencimiento la primera de ellas conjuntamente con la el pago del alquiler del mes de octubre del corriente año.
Se establece asimismo la prohibición de aplicar intereses moratorios, compensatorios o punitorios así como cualquier otra penalidad prevista en el contrato.
Prórroga de los contratos a vencidos o a vencer
Se impone la prórroga de la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento hubiese operado desde el 20 de marzo de 2020 y para los que tuviesen previsto su vencimiento antes del 30 de septiembre de este año.
En consecuencia, extiende también las garantías prestadas por los fiadores por la vigencia prorrogada de los contratos de locación, así como también respecto de las obligaciones reajustadas en virtud de la norma (pago de cuotas por las diferencias habidas, etc.).
Suspensión de desalojos
La norma suspende hasta el 30 de septiembre el desalojo, para los contratos contemplados en el DNU, incluso cuando hubiese sido ordenado previamente, y siempre que la causa del mismo fuera el incumplimiento de la obligación de pago.
Deudas generadas durante la vigencia del decreto
El Artículo 7, por su parte establece que si se generan deudas contractuales durante el plazo ya indicado de vigencia del decreto, también podrán ser saldadas en cuotas desde el mes de Octubre, no menos de tres y hasta seis pagos, autorizando a aplicar como todo recargo la tasa vigente Banco Nación Argentina para depósitos a Plazo Fijo.-
Como toda normativa de emergencia, tiene grises que deberán ser suplidos por la debida interpretación de las partes de cada contrato particular, siempre teniendo a la buena fe, como rectora.
Tratándose de una normativa cuyo objeto es la protección de deudores y locatarios por considerarlos los más vulnerables de la relación, será esta parte la que tendrá la posibilidad de optar por acogerse o no a sus previsiones.-
Es probable que aquellos que no han sufrido de manera directa y sustancial las mermas económicas del aislamiento, decidan mantener la vigencia del contrato tal como se celebró, evitando la sobrecarga de pagos que el diferimiento provocará luego de Octubre.
